CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 2025 MỚI NHẤT

CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 2025 MỚI NHẤT (CẬP NHẬT CHI TIẾT)

Thuế chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng khi cá nhân hoặc doanh nghiệp thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ các loại thuế – phí cần nộp, cách tính thuế chuyển nhượng 2025, các trường hợp được miễn thuế, và những lưu ý cần thiết để tránh rủi ro pháp lý.

1. Các loại thuế – phí phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản năm 2025

Mặc dù chưa có thay đổi lớn so với năm 2024, nhưng người bán và doanh nghiệp cần cập nhật chính sách mới hằng năm. Hiện tại, khi chuyển nhượng bất động sản, bạn phải nộp các khoản sau:

1.1. Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Áp dụng cho doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

📌 Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế × 20%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Doanh thu chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý – Lỗ được chuyển (nếu có)

📌 Quy định cần lưu ý:

Doanh nghiệp lỗ có thể bù trừ sang hoạt động khác trong kỳ.
Nếu tính thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu, doanh nghiệp phải nộp thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

1.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Áp dụng cho cá nhân bán nhà đất, trừ trường hợp được miễn thuế.

📌 Thu nhập chịu thuế gồm:

Bán đất & tài sản gắn liền với đất
Bán nhà ở
Chuyển nhượng quyền tài sản liên quan đến bất động sản

📌 Cách tính thuế TNCN

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

✔ Không trừ chi phí
✔ Không áp dụng biểu thuế lũy tiến

1.3. Thuế giá trị gia tăng (VAT)

Áp dụng cho doanh nghiệp, trừ phần quyền sử dụng đất vì không chịu thuế GTGT.

Phương pháp khấu trừ:
Thuế GTGT = Thuế đầu ra – Thuế đầu vào
Phương pháp trực tiếp:
Thuế GTGT = Doanh thu × Tỷ lệ %

1.4. Lệ phí trước bạ khi sang tên

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí × 0,5%

Trong đó:

Giá đất = giá do UBND tỉnh ban hành
Nhà = giá tính lệ phí trước bạ theo bảng giá UBND

1.5. Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ hồng

Tùy từng tỉnh/thành và tùy diện tích – loại hình BĐS.

1.6. Phí công chứng

Tính theo giá trị hợp đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

2. Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đối với cá nhân cư trú

Thuế TNCN đối với cá nhân cư trú áp dụng theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC.

2.1. Thời điểm tính thuế

STT	Thời điểm tính thuế	Trường hợp
1	Khi hợp đồng có hiệu lực	Không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay
2	Khi đăng ký sang tên	Có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay
3	Khi nộp hồ sơ khai thuế	Nhà/đất hình thành trong tương lai

2.2. Cách tính thuế TNCN

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá chuyển nhượng được xác định tùy trường hợp, gồm:

a) Chuyển nhượng đất không có công trình

Nếu ghi giá → lấy giá ghi trong hợp đồng
Nếu không ghi giá hoặc giá thấp hơn bảng giá → lấy bảng giá đất UBND

b) Chuyển nhượng đất + nhà / công trình

Lấy giá ghi trong HĐ
Nếu thấp hơn bảng giá → áp dụng giá UBND

c) Nhà gắn liền với đất

Giá trị nhà xác định theo giá tính lệ phí trước bạ UBND ban hành

d) Công trình hình thành trong tương lai

Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc thấp bất thường → tính theo:
- Giá đất UBND
- Suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng

e) Chuyển nhượng quyền thuê đất / thuê mặt nước

Lấy theo giá ghi trong hợp đồng
Nếu thấp hơn UBND → lấy giá UBND ban hành

3. Thuế chuyển nhượng BĐS cho cá nhân không cư trú

Cá nhân không cư trú vẫn phải nộp thuế TNCN khi bán BĐS tại Việt Nam.

📌 Thời điểm tính thuế:

Theo Khoản 3 Điều 21 – Thông tư 111/2013/TT-BTC:
→ Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng

📌 Cách tính:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

❗ Không được trừ giá vốn hay chi phí.

4. Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC & Thông tư 92/2015/TT-BTC, miễn thuế đối với:

a) Chuyển nhượng giữa người thân

Gồm:

Vợ ↔ chồng
Cha mẹ ↔ con
Ông bà ↔ cháu
Anh chị em ruột
Cha mẹ chồng ↔ con dâu
Cha mẹ vợ ↔ con rể
Tài sản chung vợ chồng khi ly hôn

b) Chuyển nhượng nhà/đất ở duy nhất

Điều kiện:

Chỉ có 1 nhà/đất duy nhất
Sở hữu tối thiểu 183 ngày
Chuyển nhượng toàn bộ BĐS
Tự kê khai và chịu trách nhiệm thông tin

c) Không miễn thuế cho nhà đất hình thành trong tương lai

5. Lưu ý quan trọng khi tính thuế chuyển nhượng BĐS

✔ Phân biệt cá nhân cư trú & không cư trú
✔ Kiểm tra điều kiện miễn thuế
✔ Xác định đúng giá chuyển nhượng
✔ Kê khai & nộp thuế đúng thời hạn
✔ Tránh khai sai → bị truy thu + phạt

6. Một số câu hỏi thường gặp

📌 Thời điểm tính thuế TNCN?

Hợp đồng có hiệu lực
Hoặc thời điểm sang tên
Hoặc thời điểm nộp hồ sơ (nhà hình thành trong tương lai)

📌 Nộp hồ sơ khai thuế ở đâu?

→ Tại bộ phận một cửa nơi có bất động sản.

📍 THÔNG TIN LIÊN HỆ HỖ TRỢ THUẾ – NHÀ ĐẤT

CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ TƯ VẤN KẾ TOÁN HT
📍 45/2/7 Đường Số 14, Phường Thông Tây Hội, Quận Gò Vấp, TP.HCM
📞 Hotline: 0903008969
✉️ Email: ht.dichvuketoan@gmail.com
🌐 Website: ketoanht.com